Estudio de mercado
Narvarte PonienteBenito Juárez, Ciudad de México
Pestalozzi 842 int. 101 · CP 03020
Departamento en venta · 169 m² de construcción · 29 m² de terreno · 3 recámaras · 3 baños
Rango de referencia para ayudarte a establecer el precio de venta, con los comparables y las fuentes que lo sostienen. No es un avalúo.
- Preparado para
- Familia Hernández Ruiz
- Asesor
- ALTEAWhatsApp +52 55 2730 9896
- Fecha
- 4 de noviembre de 2026Datos al 3 nov 2026
- Folio
- EST-BDC4E36E
Resumen ejecutivo
Lo principal en una página
Pestalozzi 842 int. 101, Narvarte Poniente · Departamento en venta de 169 m²
Rango de referencia (P25–P75)
Confianza A$8.82 M – $10.89 M
Mediana $10,302,068
Confianza A: 10 o más comparables y poca dispersión.
Precio de salida sugerido
$10,610,000
Mínimo para negociar
$8,820,000
- Comparables usados
- 10 de 10
- Sin atípicos
- $/m² mediana
- $61k/m²
- P25 $52.3k/m² · P75 $64.5k/m²
- Dispersión (CV)
- 14.5%
- Menor es mejor
- Uso de suelo
- Habitacional
- 4 niveles permitidos · SEDUVI
Recomendación
Salir en $10.2 M (≈ $60.4k/m²), en el centro del rango de comparables a menos de 1 km. Revisar a los 30 días y, si no hay ofertas, bajar a $9.8 M.
Qué incluye este estudio
- 1 Resumen del inmueble
- 2 Ficha del predio
- 3 Normatividad y potencial
- 4 Rango de valor de referencia
- 5 Comparables
- 6 Valor de suelo catastral
- 7 Perfil de la colonia
- 8 Recomendación de precio y estrategia
- Metodología
- Anexo de fuentes
Resumen del inmueble
Ubicación, superficie, recámaras, antigüedad y estado.
- Tipo
- Departamento · venta
- Dirección
- Pestalozzi 842 int. 101, Narvarte Poniente, CP 03020
- Municipio / alcaldía
- Benito Juárez, Ciudad de México
- Construcción
- 169 m²
- Terreno
- 29 m²
- Recámaras / baños
- 3 / 3
- Estacionamientos
- —
- Antigüedad
- 12 años
- Estado
- Bueno
- Precio que espera el dueño
- No lo compartió
- Preparó
- asesor-local
Ficha del predio
Cuenta catastral, superficies, año de construcción, uso y niveles registrados.
- Cuenta catastral
- 026-225-35
- Dirección en catastro
- Cl. PESTALOZZI, 842 Dpto. 101
- Terreno
- 29 m²
- Construcción registrada
- 169 m²
- Año de construcción
- 2014 · 12 años
- Uso registrado
- Habitacional
- Rango de niveles (clave catastral)
- clave 10
- Cuentas en el mismo predio
- 12
El catastro describe el predio para el predial; ampliaciones recientes pueden no estar registradas.
Normatividad y potencial
Uso de suelo, niveles permitidos, densidad, área libre y construcción máxima.
Uso de sueloHabitacional
- Niveles permitidos
- 4
- Área libre mínima
- 20%
- Desplante ≈ 235 m²
- Construcción máxima
- 942 m²
- Desplante × niveles
- Densidad
- ≈ 5 viv.
- 1 vivienda cada 50 m² de terreno
- Superficie del predio (SEDUVI)
- 294.25 m²
- Cuenta catastral
- 026-225-35
Informativo, según el programa de desarrollo urbano publicado por SEDUVI. Para un trámite se necesita el Certificado Único de Zonificación.
Rango de valor de referencia
Mediana, P25–P75 de $/m² de los comparables capturados y nivel de confianza A/B/C.
Rango de valor de referencia (P25–P75)
$8.82 M – $10.89 M
Mediana $10,302,068 · $61k/m² × 169 m²
Alta: 10 o más comparables y poca dispersión
- Comparables usados
- 10 de 10
- Sin atípicos
- $/m² P25
- $52.3k/m²
- $/m² P75
- $64.5k/m²
- Dispersión (CV)
- 14.5%
- Menor es mejor
Método: precio de anuncio ÷ m² construidos; solo comparables a ≤ 2 km (cuando se conoce la ubicación) y de los últimos 6 meses; se quitan atípicos con la regla 1.5 × IQR; rango = P25 y P75 × superficie del inmueble. Precio de anuncio, no de cierre.
Comparables
6 a 10 anuncios parecidos y cercanos que captura el asesor: precio, m² y distancia.
| # | Anuncio | Precio | m² | $/m² | Rec. | Baños | Est. | Dist. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Este inmueble | — | 169 | — | 3 | 3 | — | ||
| 1 | Casas y TerrenosVertiz Narvarte | $7.3 M | 156−8% | $46.8k/m² | 3 | 3 | 1 | 0.5 km |
| 2 | Casas y TerrenosDel Valle Centro | $11.5 M | 177+5% | $65k/m² | 3 | 2 | 3 | 0.7 km |
| 3 | Casas y TerrenosNarvarte Poniente | $9.28 M | 154−9% | $60.4k/m² | 3 | 3 | 2 | 0.5 km |
| 4 | Casas y TerrenosDel Valle Centro | $11 M | 150−11% | $73.3k/m² | 3 | 3 | 2 | 0.5 km |
| 5 | Casas y TerrenosDel Valle Centro | $9.98 M | 157−7% | $63.6k/m² | 3 | 2 | 2 | 0.8 km |
| 6 | Casas y TerrenosNarvarte Poniente | $9.5 M | 154−9% | $61.7k/m² | 3 | 2 | 2 | 0.8 km |
| 7 | Casas y TerrenosNarvarte Poniente | $9 M | 190+13% | $47.4k/m² | 3 | 3 | 2 | 0.5 km |
| 8 | Casas y TerrenosNarvarte Poniente | $9.45 M | 187+11% | $50.6k/m² | 3 | 3 | 2 | 0.8 km |
| 9 | Mercado LibreNarvarte Poniente | $9.3 M | 162−4% | $57.4k/m² | 3 | 3 | 2 | — |
| 10 · A | Mercado LibreNarvarte Poniente | $11.93 M | 184+9% | $64.8k/m² | 3 | 2 | 2 | — |
Diferencias contra este inmueble; en naranja lo que sale de ±30 % de m² o ±1 recámara. Precios de anuncio, consultados en la fecha de captura.
Valor de suelo catastral
Valor unitario de suelo de la cuenta y valor de suelo del terreno. Es fiscal, no es valor comercial.
- Valor unitario de suelo
- $4,235/m²
- Terreno del inmueble
- 29 m²
- Valor de suelo catastral
- $122 mil
- Corte
- 2026
- Datos Abiertos CDMX
No es valor comercial. Es el valor fiscal que usa la CDMX para el predial; suele quedar muy por debajo del valor comercial.
Catastro vigente de Datos Abiertos CDMX (corte 2026). Valor fiscal para el predial, no valor comercial.
Perfil de la colonia
Antigüedad típica, casas vs. departamentos y tamaños típicos de la colonia.
- Predios en la colonia
- 1,121
- Año típico de construcción
- 1990
- Mediana · 36 años
- Casa típica
- 321 m²
- Mediana de construcción
- Departamento típico
- 125 m²
- Mediana de construcción
Casas y departamentos
Casas 19%Departamentos 81%
Predios por época de construcción
- antes de 195027
- 1950s116
- 1960s1351
- 1970s313
- 1980s347
- 1990s301
- 2000s965
- 2010s895
Colonia Narvarte V · CP 03020, según el catastro. Agregados de todas las cuentas catastrales con esa colonia y CP; no incluye precios.
Recomendación de precio y estrategia
Precio o renta sugerida dentro del rango y siguientes pasos, escritos por el asesor.
- Precio de salida sugerido
- $10,610,000
- Mínimo para negociar
- $8,820,000
Salir en $10.2 M (≈ $60.4k/m²), en el centro del rango de comparables a menos de 1 km. Revisar a los 30 días y, si no hay ofertas, bajar a $9.8 M.
Salida sugerida: mediana + 3%, sin pasar del P75. Mínimo para negociar: P25. Redondeados a $10 mil.
Metodología
Cómo calculamos el rango
Mismo método en todos los estudios; cada cifra lleva su fuente y fecha.
- 1
Qué incluye y de dónde sale
Cada bloque sale de una fuente oficial con su fecha de corte o lo captura el asesor para este estudio (comparables, rango y recomendación). Los bloques cuya fuente todavía no está disponible no se incluyen; se listan abajo. Las fuentes están en el anexo.No se incluye: Plusvalía histórica (Fuente oficial pendiente de carga); Entorno y amenidades (Fuente oficial pendiente de carga); Perfil demográfico (Fuente oficial pendiente de carga); Seguridad de la zona (Fuente oficial pendiente de carga); Crédito y tasas (Fuente oficial pendiente de carga); Contexto macro (Fuente oficial pendiente de carga); Neto estimado para el vendedor (Fuente oficial pendiente de carga); Competencia / oferta activa (próximamente, requiere feed de anuncios o historial propio); Historial de $/m² por colonia (próximamente, requiere feed de anuncios o historial propio).
- 2
Selección de comparables
El asesor captura anuncios parecidos y cercanos: mismo tipo de inmueble, superficie y recámaras similares. De cada anuncio se guardan hechos (precio, m², recámaras, liga y fecha de captura), nunca fotos ni textos.
- 3
Precio por metro cuadrado
Precio de anuncio ÷ m² construidos (m² de terreno para terrenos). Así se comparan inmuebles de distinto tamaño.
- 4
Atípicos fuera (regla IQR)
Se calcula el rango intercuartil (IQR = P75 − P25) de los $/m². Se excluyen los anuncios por debajo de P25 − 1.5 × IQR o por arriba de P75 + 1.5 × IQR. En las tablas aparecen tachados como “Atípico”.
- 5
Rango P25–P75
Con los comparables que quedan, el rango de referencia va del percentil 25 al 75 del $/m², multiplicado por la superficie del inmueble. La mediana es el punto medio. La mitad central de los comparables cae dentro del rango.
- 6
Nivel de confianza A / B / C
A: 10 o más comparables y coeficiente de variación (CV) menor a 15%. B: 6 a 9 comparables, o CV menor a 25%. C: menos de 6 comparables o mucha dispersión. Con confianza C conviene capturar más comparables antes de decidir.
- 7
De precio de anuncio a precio de cierre
Los anuncios muestran precios de salida, no de cierre; las ventas suelen cerrar abajo. Este rango está en precio de anuncio y no aplica descuento: el margen de negociación se ve en el “mínimo para negociar”.
- 8
Precio de salida y mínimo
Salida sugerida: mediana + 3%, sin pasar del P75. Mínimo para negociar: P25. Ambos redondeados a $10 mil. El asesor puede ajustar la recomendación según el estado del inmueble y la urgencia de venta.
Rango de referencia, no es un avalúo. Sirve para establecer el precio de venta. Para un crédito hipotecario, un juicio o un trámite fiscal se necesita un avalúo hecho por un perito valuador.
Anexo
Fuentes
Todas las fuentes que usan los bloques incluidos, con su liga, fecha de consulta y licencia.
| Fuente | Liga | Licencia / términos | Consultado |
|---|---|---|---|
| Captura manual de comparablesALTEAConectada | Sin liga pública | Datos propios ALTEA (hechos de anuncios: precio, m², recámaras; sin fotos ni textos) | 3 nov 2026 |
| Catastro 2021 por cuenta catastral (SIG CDMX)Gobierno de la CDMX · SIG CDMXConectada | sig.cdmx.gob.mx/datos/descarga | Descarga pública SIG CDMX (licencia por confirmar; uso interno y en PDF al cliente) | 3 nov 2026 |
| Uso de suelo por predio (SEDUVI)SEDUVI · SIG CDMXConectada | sig.cdmx.gob.mx/datos/descarga | Descarga pública SIG CDMX (licencia por confirmar; uso interno y en PDF al cliente) | 3 nov 2026 |
| Cálculo ALTEA (mediana, P25–P75, IQR)ALTEAConectada | Sin liga pública | Método propio ALTEA, descrito en este documento | 3 nov 2026 |
| Google Maps Static API (mapa del PDF)Google · proyecto altea-backofficeConectada | developers.google.com/maps/documentation/maps-static/overview | Términos de servicio de Google Maps Platform · «Datos del mapa © Google, INEGI» | 3 nov 2026 |
| Anuncios de Casas y Terrenoscasasyterrenos.comConectada | www.casasyterrenos.com | Consulta de anuncios públicos; solo hechos, sin fotos ni textos ni datos del anunciante | 3 nov 2026 |
| Anuncios de Mercado Libre Inmueblesmercadolibre.com.mxConectada | inmuebles.mercadolibre.com.mx | Consulta de anuncios públicos; solo hechos, sin fotos ni textos ni datos del anunciante | 3 nov 2026 |
“Pendiente” significa que la conexión con la fuente aún no está lista: las cifras de ese bloque son de ejemplo. Mapa: Google Maps Static API; datos del mapa © Google, INEGI (atribución impresa en la imagen).
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ALTEA
aaltea.com
Menciona el folio EST-BDC4E36E para retomar este estudio.
Aviso
Este documento es un rango de referencia, no un avalúo. Se calcula con precios de anuncio (no de cierre) y con datos públicos a la fecha indicada en cada bloque. El precio final lo decide el propietario.
Las cifras de impuestos, notaría y neto son estimaciones; lo fiscal y legal de cada caso lo confirma el notario o un contador. Para un crédito, un juicio o un trámite fiscal se necesita un avalúo hecho por un perito valuador.
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ALTEA, soluciones inmobiliarias · Folio EST-BDC4E36E · Datos al 3 nov 2026